[Review] 부동산 투자 운영 매뉴얼 (최인천)

[Review] 부동산 투자 운영 매뉴얼 (최인천)

부동산 투자 운영 매뉴얼 (2014년 2월)

[저자소개] - 최인천

- 현, 세빌스코리아 

- 전, ARA코리아 / 삼성생명보험 / 모건스탠리캐피탈 / LIG손해보험 / 현대자산운용 / 생보부동산신탁 / 부영

- 서울 광성고 / 연세대 건축공학과 / 연세대 경영대학원

- 자산운용전문인력 / 부동산개발전문인력 / 투자자산운용사 / 건축시공기술사

 

[인상 깊은 내용]

 

p.39 부동산 투자 전략

- 부동산 투자 전략은 크게 투자 스타일(style)과 투자 시점(phase)으로 구분해 볼 수 있다. 

 

- 투자 스타일에 따른 구분

1. Core : 신용도가 높은 우량 임차인과의 장기 임대차 계약을 통해 안정화된 자산에 투자하는 전략

2. Core Plus : 안정화된 자산에 투자하지만, Core 보다는 조금 더 높은 수익을 추구하는 전략

3. Value Add : 높은 공실률 또는 물리적으로 오래된 자산을 통해 부동산의 가치를 증대하여 수익을 추구하는 전략 (목표수익률 10~20%)

4. Opportunistic : 부실자산, 개발사업, 신흥국가 투자를 통해 고수익을 추구하는 전략 (목표수익률 20%이상 추구)

 

- 투자 시점에 따른 구분

1. 개발 단계 : Opportunistic 전략, 고위험-고수익 추구

2. 안정화 단계 : Core (또는 Core +) 전략, 중위험-중수익 추구

3. 재개발 단계 : Value Add 전략, 상대적으로 고위험-고수익 추구

 

p.46 빌딩등급 

- 빌딩 면적, 준공연도, 편의성 등등을 종합적으로 고려해 등급을 나누고 있지만, 아직 이에 대한 정확한 정의는 없으며, 등급을 부여하는 기관마다 기준이 다르다.

- 미국 BOMA(Building Owners and Managers Association ; 빌딩소유자및관리자협회) : Class A / B / C

- 신영에셋 : Prime / A / B / C

- Savills : A / B

- 젠스타 : Prime / A / B / C

- 메이트플러스 : 대형 / 중형 / 소형

 

p.60 부동산 투자의 경쟁력

- 수많은 부동산 투자자들(연기금, 자산운용사 등)이 대부분 동일한 물건에 대해 거의 엇비슷한 예측을 하고 있는 상황에서 '투자를 잘한다'라는 개념이 존재하는지? 부동산에서는 과연 어떤 요인이 이런 경쟁력을 만들어 내는지? 에 대한 답변

- 자산운용 측면에서의 부동산 투자는 결국 자금을 투자해 운영한 후 투자원금을 회수하는 것이니 '투자' '운영' '매각' 어느 하나 소홀히 할 수 없다. 

- 주식, 채권은 투자와 매각만 있고, 이또한 정형화된 시장 안에서 이루어지니, 시점과 종목의 '선택'만 잘하면 되지만, 부동산은 그 특징상 '선택'뿐 아니라 위험요인을 분석해 비정형화된 계약으로 협상까지 해야 하는 것이다. 또한 운영기간 동안 부동산의 본질을 이해하고 관리하지 못한다면 매각 시 좋은 결과를 가져오기 어렵다.

 - '운영' 노하우가 바탕이 된다면 다른 투자자 보다 뛰어난 AM 관점에서 접근 가능하기 때문에, 동일한 위험이나 시장 상황에서도 이를 뚫고 갈 수 있는 스킬을 마련해 낼 수 있을 것이다. 

- 실제로 모두가 기존에 운영 중인 오피스 매입에만 몰두할 때, 해외투자자는 중소형 B Class 오피스를 매입하여 리모델링을 통한 Value add 전략을 성공적으로 마친 사례가 많았었다.

 

p.61 부동산 업계 구분

- 기관투자자가 다루는 부동산 시장은 크게 PF시장(개발시장)과 실물시장으로 나뉘어지며, 지분 투자 또는 담보 대출 등을 통해 운용되고 있다. 

 

p.125 송금

- 부동산 거래시, 하루에 매우 큰 금액이 오가게 된다. 이럴 때엔 평소처럼 인터넷뱅킹의 계좌이체가 아닌, '지준이체'라는 방법을 사용한다. 쉽게 설명하면, A은행에서 B은행으로 실제로 돈을 송금하는 것이 아니라 송금했다고 서루 가정한 후에 이를 한날에 모아서 한꺼번에 정산한 후 처리하는 것이다.

- 지준이체 특성상 받는 은행이 보내는 은행과 다른 경우, 받는 은행에서는 이 금액이 송금되었는지 여부가 최소 30분에서 많게는 1~2시간 후에야 확인 가능하다. 

- 매수인측은 오전 11시까지는 지분금액을 송금해야, 오후 2시경까지 매수인측 대출자의 대출금이 실행 되며, 오후 4시 이전까지 매도인의 통장에 입금이 확인되어 등기 절차를 진행할 수 있다. 

 

p.126 지준일(지급준비일)

- 계약금, 잔금 등 큰금액이 지준으로 이체될 때, 그 날짜가 지준일에 걸리는지 먼저 확인해야 한다. 만일 지준일에 해당하는 경우 한 번에 송금할 수 있는 금액이 무척 작기 때문에 상당한 시간이 소요되게 된다.

- 현재 지준일은 매월 둘째주 수요일이며, 매매대금의 지급일이 서로 겹치는지 사전에 확인하고 조율이 필요하다. 지준일 뿐만 아니라 공휴일이 겹치지 않는지도 확인 필요하다.

 

p.201 임대차계약서 수정 노하우

- 표준임대차계약서가 있을 경우, 금액, 면적 등 계약 조건만을 본문에서 수정한 후, 기타 내용은 특약으로 추가하는 것이 좋다. 

- 그 이유는 다수의 임대차계약을 관리할 때, 개별 임대차계약의 특징을 짧은 특약 몇 페이지만으로 쉽게 이해할 수 있으며, 본문을 직접 수정할 경우 발생하는 부수적인 문제점(각 조항별 참조 번호 오류 기재, 수많은 수정으로 인한 표준 내용 확인의 어려움 등)을 줄일 수 있기 때문이다.

 

p.224 투자와 운영의 관계 

- 업무성격상 투자팀은 한 프로젝트가 시작되면 매우 빠른 의사결정 및 높은 업무 강도가 요구되고, 신규 deal이 없는 경우엔 시장 tapping 및 잠재 매물 확보를 위해 노력하게 된다. 

- 운영팀은 일상업무가 항상 있기 때문에 일년 내내 바쁘거나 혹은 보기에 따라서는 바쁘지 않아 보일 수도 있다. 운영팀은 투자팀의 업무를 단순히 follow up 하는 것이 아니라, 매입시도 의견을 적극 개진하고, 모델링 및 주요 가정들도 실제 운영 가능한 수준인지 확인해줘야 한다. 

 

[간단 서평]

 

- 이직 후 친구에게 관련 서적을 추천 받아서 구입한 책이다. 90% 읽어 놓고, 중단 되었다가 재택 타이밍에 마무리 했다. ㅎㅎ 책 제목과 같이 부동산 투자 및 운영과 관련한 저자의 각종 꿀팁이 녹아 있는 책이다. 2021년 기준으로 7년 전에 출간한 책인데, 그동안 수많은 부동산 기관투자자인 실무자들에게 많은 도움이 되었을 듯 하다. 실무적인 용어 정리, 업무의 flow 등 관련 업계에서 배우려면 3-4년이 걸릴 만한 내용들을 책 한권에 담았다. 부동산 투자 및 운영업에 종사하는 주니어 레벨에게는 강추할만한 책이다.

 

- 읽은 기간 : 2021. 08. 16. ~ 2021. 12. 27.

 

- 개인적평점 : ★★★★☆