[Review] 리츠로 은퇴 월급 만들기 (고병기)

[Review] 리츠로 은퇴 월급 만들기 (고병기)

 

리츠로 은퇴월급 만들기 (2018년 7월)

 

[저자 소개] - 고병기

- 성균관대학교 문헌정보학과 / 동 대학원 기호학과문화연구

- 서울경제신문 국제부 / 증권부 / 건설부동산부 / 산업부

- 주요저서 : 도시를 짓는 사람들, 디벨로퍼들 등

 

[인상 깊은 내용]

p.32 대한민국을 강타한 '로또 아파트' 현상

- 로또 아파트는 정부가 주택 시장 안정을 위해 신규 아파트의 분양가를 통제하기 시작하면서 등장한 용어이다.

- 강남 신축 아파트를 분양가격이 9억원 이상이기 때문에 은행으로부터 중도금 대출을 받을 수 없는 아파트다. 최소 10억원 상당의 자금을 동원해야 하는데 평범한 직장인들로서는 쉽지 않은 일이다. 이 때문에 정부의 집값 규제가 부자들의 배만 불리고 있다는 비판의 목소리가 나오기도 했다. 

- 지난 2018년 3월 김현미 국토교통부 장관은 "로또 아파트 어떻게 할 건가"라는 기자들의 질문에 "아무 말 않겠다"며 손사래 쳤다고 한다.

 

p.77 사상 최고로 불어난 유동자금은 어디로 갈까

- 저금리 시대가 장기화되면서 갈 곳 없는 자금들은 높은 수익률이 기대되는 투자처로 불나방처럼 몰려들었다. 

- 강남 부동산 시장의 경우 정부가 규제를 강화할수록 오히려 가격이 치솟는 현상이 나타났다. 공급 부족이라는 신호를 줬기 때문이다. 규제가 제대로 작동되기에는 유동성이 너무 많은 것도 문제였다. 

- 지금의 로또 아파트, 가상화폐 열풍 이전에는 주가연계증권(ELS), 파생결합증권(DLS)와 같은 금융상품들이 '국민 재테크'라 불리며 각광을 받던 시기도 있었다. 또 최근 몇년간 국내 주식 수익률이 저조하면서 해외 주식 투자에 대한 관심이 높아지기도 했다. 

 

p.123 리츠에 투자해야 하는 이유

- 최근 들어 리츠가 각광받고 있는 가장 큰 이유는 저금리 시대에 매력적인 수익률을 제공하는 상품이기 때문이다.

- 직접 투자 방식 대비 리츠의 장점 : 소액 투자 가능, 세금 부담 적음, 숙련된 전문가에 의한 자산 운용, 원하는 시점에 현금화 가능

- 주식은 투자를 위해 챙겨야 할 사항들이 너무 많다. (사업부문? 제조업? 제품? 실적? 산업전망? 경쟁사 동향? 등등등)

- 반면 리츠는 간단하다. 리츠의 이익은 임차인이 내는 임대료로부터 나온다. 공실률이 어느 정도이고, 임차인은 누구인지, 임대료는 잘 나오는지 정도만 제대로 파악하면 투자 결정을 내리는 데 무리가 없다. 

 

p.290 부동산펀드 1-2위를 다투는 '이지스자산운용'과 '미래에셋자산운용'

- 이지스의 리츠AMC 설립은 리츠업계에도 남다른 의미로 다가온다. 현재 이지스 공동 대표를 맡고 있는 김대영 이사회 의장과 조갑주 경영총괄부문 대표가 국내 1호 리츠AMC의 코람코의 창립 멤버이기 때문이다. 

- 리츠를 통해 부동산간접투자 시장에 발을 들이고, 부동산펀드를 통해 성장한 그들이 다시 한 번 리츠와 인연을 맺게 된 것이다. 김 의장은 지난 2001년 설립된 국내 1호 리츠AMC인 코람코의 초대 대표였다. 코람코 설립 당시 함께 참여한 인물이 바로 조갑주 대표다. 회사 대표와 직원(당시 차장 직급)으로 만난 둘은 이후 대표적인 리츠 상품인 '코크렙' 시리즈를 선보이며 국내 리츠 시장의 성장을 이끌었다. 

 

p.292 국내 최대 규모의 리츠자산관리회사 'LH'

- 한국토지주택공사는 국내 최대의 리츠자산관리회사다. (2017년말 기준 - 38개 설립, AUM 약 12조, 시장점유율 약 35.6%, 2위인 코람코자산신탁의 두 배)

- LH의 리츠 운용 규모가 이처럼 큰 것은 그간 정부가 리츠를 매력적인 배당 상품이 아닌 임대주택 공급 등 정책 목적으로 사용해왔기 때문이다. (임대료 상한 제한 등 여러 제약 존재)

 

p.300 리츠의 시작 : 미국

- 미국은 1960년대 전 세계에서 가장 먼저 리츠를 도입했다. 

- 리츠 도입 후 수십 년간은 주로 모기지 채권에 투자하는 리츠가 대세를 이뤘고, 1990년대 초반부터 우리가 흔히 알고 있는 부동산 실물 자산에 투자하고 운용하는 에쿼티 리츠가 대거 등장하기 시작했다. 

- 1980년대 말 부동산 시장의 공급 과잉 + 은행, 보험사 등 전통적 대출 기관들의 부실로 리츠가 성장 할 수 있는 계기(저평가된 자산 매입 기회 + 금융기관 위기로 인해 공모로 자금 조달할 필요성 대두)

- 1986년 조세개혁법을 통해 리츠사가 직접 부동산 개발 및 운영할 수 있도록 함

- 1991년 '킴코 리얼티 코퍼레이션'을 시작으로 에쿼티 리츠 사장이 본격화

- 1993년 양도세 과세를 이연해주는 업리츠 도입

- 2000년에는 리츠를 기초자산으로 하는 ETF가 처음 등장 (현재는 30여개가 넘는 리츠 ETF 존재)

- 2001년 S&P500 지수에 리츠도 편입하기 시작

- 2016년에는 NYSE에서 부동산 부문이 11번째 섹터로 추가 (금융 부문에서 속해있다가 분리됨)

 

p.304 주식시장 상장 활발한 미국 리츠

- 블랙스톤 CEO는 "세제혜택이나 유동성 확보 차원에서 유리하기 때문에 주저 없이 리츠 상장을 선탞했다"며 "특히 큰 규모의 부동산 거래의 경우 IPO를 통한 가치평가가 보다 효과적"이라고 말하기도 했다. 

- 미국리츠협회 시니어 이코노미스트는 "미국에서 리츠는 대형 포트폴리오를 관리하는 데 있어서 매우 효율적인 시스템이며, 적은 비용으로 대규모 자금을 조달하기 쉽다"고 리츠의 장점을 설명하기도 했다. 

 

p.312 다양한 자산에 투자하는 미국 리츠

- 최근 들어 미국 리츠 시장에서 주목할 만한 변화 중 하나는 점점 더 자산별로 전문화된 리츠가 나타나고 있다는 것이다. 

- 미국의 리츠가 이처럼 점점 더 전문화된 형태로 발전하는 것은 시장의 요구 때문이기도 하다. 전문적이고 규모가 커질수록 개인 투자자들이 접근하기 쉽기 때문이다. 실제 한국의 경우 대부분 1물 1리츠로 규모가 작아 개인들이 투자하기에는 어려움이 있다. 

 

p.321 친숙한 자산에 투자하는 호주 리츠 

- 성공한 시장으로 평가 받는 호주 리츠 시장의 가장 큰 특징 중 하나는 웨스트필드 시드니와 같이 우량하고 접근성이 좋으며, 사람들이 이해하기 쉬운 부동산에 많이 투자한다는 점이다.

- 호주증권거래소 시니어 매니저는 "기본적으로 리츠에 편입된 많은 자산들이 웨스트필드, 스톡랜드와 같이 사람들이 잘 아는 브랜드명을 가진 리테일이라는 점이 사람들이 리츠에 투자하는 이유"라며 "리테일은 호주인들이 투자하기에 편하고 적절하다고 생각하는 부동산"이라고 설명했다. 

 

p.324 리츠 브랜드 파워의 힘 싱가포르 리츠

- 전체 리츠 중 상장사의 비중이 5%에도 못 미치는 한국과 달리 싱가포르는 리츠가 100% 상장돼 있다. 이처럼 싱가포르에서 리츠가 빠르게 정착하게 된 데는 '브랜드 파워'를 갖춘 대형 스폰서의 존재가 큰 역할을 했다. (정부관계기업이 리츠의 주요 스폰서 - 캐피탈랜드, 아센다스, 메이플트리)

 - 리츠에 담긴 자산의 성격도 싱가포르 리츠의 성공 요인으로 꼽힌다. 쇼핑센터나 도심 내 랜드마크 오피스빌딩 등과 같이 누구나 알만하고 좋은 자산들을 편입했기 때문이다. 

- 리츠 상장을 꺼려하는 한국거래소와 달리 싱가포르증권거래소는 리츠 상장을 적극 장려하고 있다. 싱가포르 현지 업체뿐만 아니라 해외 업체에도 리츠 상장을 권유한다. 

 

p.350 위기의 리츠 업계, 해법은 '공모 상장 리츠'

- 리츠가 새로운 성장동력을 마련하기 위해서는 애초 도입 취지대로 공모 상장 리츠 활성화가 필수적이고, 리츠업계도 공모 상장 리츠 활성화에 적극 나서야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. 

- 현재 한국과 같이 시장에 천편일률적인 기관투자자들의 돈만 있는 것보다는 다양한 성격의 자금이 존재해야 부동산 거래도 활발하게 일어날 수 있고, 시장을 키우는 데 도움이 되기 때문이다. 

- 싱가포르를 대표하는 부동산 개발회사이면서 리츠와 부동산펀드를 운용하고 있는 캐피탈랜드의 하이 리스크 - 하이 리턴을 추구하는 개발형 사업의 경우 주로 기관투자자들로부터 자금을 모아 사모 부동산펀드로 운용하고 있으며, 개발 후 안정적인 임대 수익을 올리는 것이 가능한 시점에 공모 상장 리츠에 매각해 시너지를 내고 있다. 

 

p.356 공모 리츠 활성화에 힘 싣는 정부

- 2017년 10월 가계부채종합대책을 발표하면서 리츠 공모 활성화 방안을 담았다.

- 위탁리츠의 경우 공모를 하지 않아도 되는 요건인 연기금 등의 투자비율을 30% 에서 50%로 상향 조정해 리츠 상장을 유도하기로 했다. 

- 리츠 상장 규정도 완화했다. (비개발, 위탁관리형 심사절차 간소화)

- 모자리츠 상장 요건도 완화했다. 

- 아울러 정부는 2018년 5월 퇴직연금의 리츠 투자를 허용했다. 

 

[간단 서평] 

 

- 리츠 업계에 이직한지 5개월차에 이 책을 접하게 되었다. 최근 즐겨 보는 SPI의 고병기 기자님이 쓴 책이라 관심이 가서 목차를 보는 순간 무조건 읽어봐야겠다고 생각이 들었다. 우선, 내용에 비해 제목이 상당히 아쉽다. (상업성 때문에 어쩔수 없이 제목을 이렇게 지은 것 같긴 하지만...) 이 책은 리츠 투자자에게도 물론 도움은 되겠지만, 그보다 리츠 관련 실무자들에게 필독서인 느낌이 든다. 특히, 리츠 주무부처인 국토부, 금융위, 거래소 관계자들이 꼭 읽어 보았으면 좋겠다. (관계자들 중에 이 책을 본 사람이 과연 몇 명이나 있을까...ㅋㅋ) 어쨋든 내가 하고 있는 일과 200% 연관되어 있어서 그런지 오랫만에 몰입하고 흥미롭게 읽었던 책이다. 리츠AMC 종사자라면 200% 추천한다. 그 밖에도 리츠에 관심이 있는 사람이라면 읽으면 아주 좋을 것 같은 책이다. 

 

- 읽은 기간 : 2021년 10월 27일 ~ 11월 12일

 

- 개인적 평점 :  ★★★★★