기록하는 회계사

정부의 부동산 PF 제도 개선방안 핵심요약 (2024.11.14.) 1. 자기자본 비율 제고 (단계적으로 20% 까지 상향 목표)개발사업을 하려는 리츠에 토지, 건물 현물출자시 양도차익 과세이연 (25년내 조특법 개정 예정)자기자본 비율이 높으면서, 개발 후 운영까지 하는 경우 용적률 완화 및 공공기여 완화 등의 인센티브 부여자기자본 비율이 높은 경우 충당금(부채) 적립 의무 완화자기자본 비율 20% 이상인 경우에만 대출해주도록 하는 규제를 확대 적용(현재 저축은행만 적용 중 → 상호금융, 여전, 새마을금고 등으로 확대) 2. PF 사업성 평가 강화 PF 사업평가기관에 대한 인증제도 도입PF 사업성평가 의무화 및 전체 투자자에게 정보제공 의무화 (25년내 부동산개발사업관리법 개정 예정)PF통합정보시스템 ..

[회계] 부동산 회계 개요 (ft. 유형자산, 투자부동산) 1. 부동산의 계정분류- 유형자산 : 재화 또는 용역의 생산이나 제공, 임대 또는 관리활동에 사용할 목적으로 보유 중인 부동산 - 투자부동산 : 임대수익 또는 시세차익 등 투자수익을 얻을 목적으로 보유 중인 부동산 - 재고자산 : 통상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 보유 중인 부동산 2. 유형자산 회계처리- 원가모형 : 내용연수동안 매사업연도마다 부동산의 소비형태를 반영한 감가상각비(ex. 정액법)를 인식하는 모형 - 재평가모형 : 원가모형과 같이 매사업연도마다 감가상각비를 인식하되, 추가로 매사업연도마다 공정가치로 유형자산을 재평가하여 재평가손익*을 인식하는 모형 *재평가이익 : 재평가잉여금(기타포괄이익)으로 인식*재평가손실 : 재평가손실(당..

[부동산] 구축 아파트 인테리어 필수 체크리스트 3가지 1. 난방배관 및 수도배관이 "동으로 된 배관"인지 여부 확인- 2000년 이전 지어진 아파트는 각종 배관을 "동"으로 만든 배관을 사용했었음- 동배관은 2-30년이 지나면 사용연한이 다 되어 누수의 원인이 되기도 함- 누수가 발생하는 경우 원인을 찾기 위해 마루바닥을 전부 다 들어내야만 한다고 함;;;- 따라서, 배관이 동으로 되어 있는지 반드시 확인하고, 교체시 견적을 반드시 사전에 체크할 것- 참고로, 본인은 누수 보험을 따로 들어놔서 동배관 교체는 pass 함 2. 샷시 교체 여부 확인- 배관 다음으로 돈이 많이 들어가는 것이 샷시 임- 따라서, 샷시를 꼼꼼히 체크하고 꼭 바꿀 필요가 있는 부분만 검토 후 교체하면 비용 절약 가능- 샷시 대충..

[REITs] 프로젝트 리츠 개요 (feat. 개발리츠, PFV) 1. 도입 취지- 고질적인 부동산PF 문제인 '저자본-고차입' 구조의 개발방식의 대안으로 안정적인 자기자본을 유지하면서 개발사업을 추진할 수 있도록 하기 위함 2. 프로젝트 리츠 개발 사업 process 3. 주요 특징- 설립신고 제도 신설 : 기존에는 리츠 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가 승인을 받은 후에 사업을 진행 할 수 있었는데, 리츠 설립 후 6개월 이내 설립신고만으로 개발사업 가능해짐 (but, 최소자본금 50억원 이상, 자산관리계약, 사무수탁계약, 현금보관계약 등 요건 필요) - 영업인가 전 개발사업 단계에서 공모 제한 → 영업인가일로부터 5년 이내 지분율 30% 이상 공모 의무 - 영업인가 전 개발사업 단계에서 주식 분..

[부동산] 주택 청약제도 총정리 (ft. 22년 개편) ☞ 주택 청약제도를 이해하기 위해서는 주택의 종류와 그에 따른 분양 및 공급의 종류를 우선 이해해야 함. [주택의 종류] 1. 국민주택 - 국가, 지방자치단체, LH(한국토지주택공사) 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m² 이하의 주택 - 국가 등의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설ㆍ개량하는 주거전용면적 85m²이하의 주택 2. 민영주택 : 국민주택을 제외한 모든 주택 [분양의 종류] 1. 공공분양 : 국민주택을 공급하는 분양 (사업주체가 국가, 지자체, LH 등) 2. 민간분양 : 민영주택을 공급하는 분양 (사업주체가 민간) [공급의 종류] 1. 특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 국가유공자,노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계..

[부동산] REF vs REIT vs PFV 비교 (ft.부동산 간접투자 기구) 영문명 REF (Real Estate Fund) REIT (Real Estate Investment Trust) PFV (Project Finance Vehicle) 국문명 부동산집합투자기구 부동산투자회사 프로젝트금융투자회사 근거 법령 자본시장법 부동산투자회사법 조세특례제한법 설립 방식 금융위 등록 국토부 인가/등록 금융위 등록 법적 형태 - 회사형 (주식/유한/합자회사) - 신탁형 (투자신탁) - 조합형 (합자/익명조합) 상법상 주식회사 상법상 주식회사 종류 - 일반투자자/전문투자자 - 폐쇄형/개방형 - 추가형/단위형 - 사모형/공모형 - 자기관리/위탁관리/기업구조조정 - 사모/공모 - 상장/비상장 n/a 의사 결정 - 회..

[부동산] 친환경 인증제도 (ft. LEED, GRESB, BREEAM, EPC) 인증제도 LEED GRESB full name Leadership in Energy Environmental Design Global Real Estate in Energy Sustainability Benchmark 인증기관 미국 녹색건축위원회 미국 GRESB 등급 구분 Certified / Silver / Gold / Platinum 1star ~ 5 star 특징 - 세계적으로 가장 널리 활용 - 인증 난이도 높음 - 신축/구축/섹터별로 5개의 인증 종류 존재함 - 개별 자산이 아닌, 펀드, 리츠, 부동산회사를 인증하는 제도 인증제도 BREEAM EPC full name Building Research Establis..

[부동산용어] PGI, EGI (feat. 공실률) *PGI ; Potential Gross Income (가능 총 소득) : 공실률 0% (임대율 100%) 인 경우, 수령 가능한 총 임대소득을 의미 *EGI ; Effective Gross Income (유효 총 소득) : 평균적인 공실률을 반영한 경우, 수령 가능한 임대소득을 의미

[REITs] FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index 요건 # FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index ? → FTSE Russell(영국증권거래소 산하 지수사업자), EPRA(유럽리츠협회), Nareit(미국리츠협회) 3사가 공동으로 개발한 글로벌 리츠 지수 → 22년 9월 현재 총 18개의 부문으로 구성됨. → 22년 9월 7일 국내 상장리츠 최초로 JR글로벌리츠가 본 지수 Developed Asia 부문에 편입 확정됨. # 지수 편입요건 : 아래 7가지 요건 모두 충족해야 함. 1. 회사 형태 요건 → LLP(유한책임조합), LP(합자회사), MLP(마스터합자회사), PTP(공개거래합자회사), LLC(유한책임회사), BDC(비상장..

[REITs] 상장리츠 신용평가 의무 요약 - 상장리츠 신용평가 의무 (부투법 제25조의3) ∙ 상장리츠는 신용평가회사의 신용평가를 받고 그 결과를 각 유관 기관에 10일 이내 보고해야 함. ∙ 신용평가회사 : 한국신용평가, 나이스신용평가, 한국기업평가 (3사 점유율 99% ) ∙ 보고 의무 유관 기관 : 국토부, 한국거래소, 한국리츠협회 ※ 신용평가 종류에 대해서는 부투법상 별도 언급 없음. - 신용평가 기한 (부투법시행령 제29조, 부동산투자회사 감독규정 제5조의2) ∙ 상장 후 최초 결산일부터 1년 경과 후 그 날부터 5개월 이내 ∙ 상장 전 유상증자를 통해 총자산 5,000억원 이상이 된 경우, 해당 최초 결산일부터 1년 경과 후 그날부터 5개월 이내 ∙ 신용평가를 받은 상장리츠는 이후 매년 1회..