[부동산] 주택 청약제도 총정리 (ft. 22년 개편)

[부동산] 주택 청약제도 총정리 (ft. 22년 개편)

 

☞ 주택 청약제도를 이해하기 위해서는 주택의 종류와 그에 따른 분양 및 공급의 종류를 우선 이해해야 함. 

 

[주택의 종류]

 

1. 국민주택 

   - 국가, 지방자치단체, LH(한국토지주택공사) 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m² 이하의 주택

   - 국가 등의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설ㆍ개량하는 주거전용면적 85m²이하의 주택

 

2. 민영주택 : 국민주택을 제외한 모든 주택

 

[분양의 종류]

 

1. 공공분양 : 국민주택을 공급하는 분양 (사업주체가 국가, 지자체, LH 등)

 

2. 민간분양 : 민영주택을 공급하는 분양 (사업주체가 민간)

 

[공급의 종류]

 

1. 특별공급 : 다자녀가구, 신혼부부, 국가유공자,노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층을 대상으로 하는 공급

 

2. 일반공급 : 특별공급을 제외한 공급

 

※ 특별공급과 일반공급은 공공분양 및 민간분양에 모두 존재함 ("공공분양 = 특별공급" 착각하는 사람이 은근 있음)

주택 분양 및 공급의 종류

 

☞ 그럼 본격적으로 주택 청약 제도에 대해서 스터디 해 보겠음.

 

[주택 청약의 개념] 

 

→ 주택을 분양 받고자하는 사람이 일정한 자격을 갖추고 주택 구매 의사를 표시하는 행위.

 

[주택 청약을 위한 일정한 자격]

 

→ 기본적인 자격요건이 존재하며, 특별공급의 경우 종류별로 세부 요건이 존재함.

 

<기본 자격요건>

1. 최초 입주자모집공고일 현재

2. 해당지역 또는 인근지역에 거주하는 자

3. 만 19세 이상인 성년자

4. 청약 통장 가입자 (→ 지역별로 1순위 세부 요건 존재함)

 

cf. 청약 통장 가입자 1순위 세부 요건 (서울 기준)

청약 통장 1순위 요건

 

<특별공급 자격요건>

특별공급 자격요건

 

cf. 특별공급 소득기준 및 자산기준 ('22년 10월 국토부 보도자료)

청약 자격 및 소득자산요건 (22년 10월 국토부 보도자료)

 

☞ 3인 이하 가구 2021년 도시근로자 월평균소득 = 6,208,934원 (전년도를 기준으로 하기 때문에 곧 변경될 예정)

 

☞ 기본 자격요건은 충족하지만, 특별공급 자격요건을 충족하지 못하는 경우에는 일반공급분에만 청약 할 수 있음.

 

[주택 청약 당첨자 선정 방식]

 

1. 특별공급 (공공분양, 민간분양)

: 기준소득(낮을 수록 유리) → 미성년 자녀수 → 추첨

 

2. 일반공급 (공공분양)

: 3년 이상 무주택 세대주(3년 이상 충족하면 동일 순위)  → 저축총액(전용 40㎡ 초과), 납입횟수(전용 40㎡ 이하)

 

※ 저축총액을 계산할때 월 10만원 한도로 납입한 횟수를 곱하여 계산함. (ex. 월 20만원씩 입금해도 저축총액 계산할때는 월 10만원으로 계산한다는 뜻)

 

cf. 21년 8월 과천 지식정보타운 린 파밀리에 일반공급(공공분양) 커트라인  → 2,258만원 (납입기간 18년 10개월)

 

3. 일반공급 (민간분양)

: 가점제 (무주택기간, 부양가족수, 청약저축기간 고려) + 추첨제 (지구별로 비율이 다름)

 

※ 투기과열지구 추첨제 비율 (22년 10월 국토부 보도자료)

투기과열지구 추첨제 비율(민간분양 - 일반공급)

☞ 22년 12월 현재 투기과열지구(서울시, 광명시, 과천시, 분당구, 수정구, 하남시) 

 

cf. 22년 6월 고양지축 센텀가든 가점제 커트라인 → 69점 (ex.무주택기간 15년, 부양가족 3명, 청약저축기간 15년)

 

cf. 22년 12월 올림픽파크 포레온(둔촌주공) 가점제 면적별 커트라인 

면적(m²)	커트라인(점)
29	54
39	26
49	20
59	46
84	35

 

☞ 여기 까지가 청약 제도에 대한 전반적인 내용이며, 아래는 위에서 자주 등장했던 청약통장에 대한 내용임.

 

[청약통장]

→ 주택청약저축을 의미함.  

→ 만 17세부터 가입가능. 

→ 매월 1회당 2만원 ~ 50만원 입금 가능 (but 공공분양 일반공급 당첨자 선정시 월 10만원까지만 인정)

→ 일부 인출 및 중도해지 하는 경우 RESET!!! (청약 당첨되기 전까지는 그냥 냅두는게 나음. 급전이 필요한 경우에는 상대적 저금리로 담보대출 가능하니 참고)

→ 총급여 7,000만원 이하 & 무주택 세대주인 경우 소득공제 가능 (납입액 한도 240만원)

 

☞ 다음은 청약통장을 가장 나이스하게 활용하기 위한 필자의 개인적인 견해이니 참고바람.

 

[청약통장 활용 전략]

→ 만17세 가입 & 취직 전까지는 매월 10만원 씩 입금 (현실적으로 부모님이 도와줘야함♥)

→ 취직 후 총급여가 7,000만원 이하인 경우 매월 20만원씩 납부하면서 소득공제 Max 혜택 향유

→ 취직 후 총급여가 7,000만원 초과하는 경우 매월 10만원씩 납부 (소득공제 못받으니.. 월 납입인정액까지만 납입)

→ 혹시나 중간에 연체가 있는 경우에는 20만원(또는 10만원) +a 납입해서 월 납입인정액 fully 채우는게 유리함

(ex) 8년간 월 7만원 납부 → 향후 8년간 13만원 납부시 → 16년간 월10만원 fully 인정됨!