기록하는 회계사

[REITs] 프로젝트 리츠 개요 (feat. 개발리츠, PFV) 1. 도입 취지- 고질적인 부동산PF 문제인 '저자본-고차입' 구조의 개발방식의 대안으로 안정적인 자기자본을 유지하면서 개발사업을 추진할 수 있도록 하기 위함 2. 프로젝트 리츠 개발 사업 process 3. 주요 특징- 설립신고 제도 신설 : 기존에는 리츠 설립 후 1년 6개월 이내에 영업인가 승인을 받은 후에 사업을 진행 할 수 있었는데, 리츠 설립 후 6개월 이내 설립신고만으로 개발사업 가능해짐 (but, 최소자본금 50억원 이상, 자산관리계약, 사무수탁계약, 현금보관계약 등 요건 필요) - 영업인가 전 개발사업 단계에서 공모 제한 → 영업인가일로부터 5년 이내 지분율 30% 이상 공모 의무 - 영업인가 전 개발사업 단계에서 주식 분..

[REITs] FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index 요건 # FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index ? → FTSE Russell(영국증권거래소 산하 지수사업자), EPRA(유럽리츠협회), Nareit(미국리츠협회) 3사가 공동으로 개발한 글로벌 리츠 지수 → 22년 9월 현재 총 18개의 부문으로 구성됨. → 22년 9월 7일 국내 상장리츠 최초로 JR글로벌리츠가 본 지수 Developed Asia 부문에 편입 확정됨. # 지수 편입요건 : 아래 7가지 요건 모두 충족해야 함. 1. 회사 형태 요건 → LLP(유한책임조합), LP(합자회사), MLP(마스터합자회사), PTP(공개거래합자회사), LLC(유한책임회사), BDC(비상장..

[REITs] 상장리츠 신용평가 의무 요약 - 상장리츠 신용평가 의무 (부투법 제25조의3) ∙ 상장리츠는 신용평가회사의 신용평가를 받고 그 결과를 각 유관 기관에 10일 이내 보고해야 함. ∙ 신용평가회사 : 한국신용평가, 나이스신용평가, 한국기업평가 (3사 점유율 99% ) ∙ 보고 의무 유관 기관 : 국토부, 한국거래소, 한국리츠협회 ※ 신용평가 종류에 대해서는 부투법상 별도 언급 없음. - 신용평가 기한 (부투법시행령 제29조, 부동산투자회사 감독규정 제5조의2) ∙ 상장 후 최초 결산일부터 1년 경과 후 그 날부터 5개월 이내 ∙ 상장 전 유상증자를 통해 총자산 5,000억원 이상이 된 경우, 해당 최초 결산일부터 1년 경과 후 그날부터 5개월 이내 ∙ 신용평가를 받은 상장리츠는 이후 매년 1회..

[REITs] 변경인가 대상 (ft. 위탁관리리츠) ※ 변경인가 대상 (부투법 제40조) 1. 정관의 변경 2. 영업 전부의 양수 또는 양도 3. 부동산투자회사의 합병 4. 법 제9조제1항에 따른 영업인가 사항* → 다소 모호한 측면이 있음 *법 제9조 제1항에 따른 영업인가 사항 → 령 제8조 제1항 (부동산투자회사의 영업인가)에 따른 영업인가 신청서 기재사항을 의미. 1. 부동산투자회사의 종류 2. 상호 및 본점의 소재지 3. 자본금에 관한 사항 4. 발기인 및 임원에 관한 사항 5. 주요 투자대상 및 운영방법에 관한 사항 → 사업계획서 or 투자설명서 내용 ※ 변경인가 예외 (부투법시행령 제42조의2) → 변경인가 생략 1. 법령 제,개정 폐지에 따른 변경 2. 정관 기재사항 중 일부*를 변경하는 ..

[REITs] 영업인가 vs 영업등록 (ft. 위탁관리리츠) - 원칙 : 영업인가 (부투법 제9조) - 예외 : 다음 각호의 요건 충족시 영업등록 (부투법 제9조의2) 1. 부투법에 따라 적법하게 설립. 2. 국민연금공단 등*이 단독 또는 공동으로 발행주식 30% 이상 취득. 3. 총자산 중 개발사업비율 30% 미만. *국민연금공단 등(부투법령 제12조의3) 1. 지방자치단체 2. 「공무원연금법」에 따른 공무원연금공단 3. 「사립학교교직원 연금법」에 따른 사립학교교직원연금공단 4. 「대한지방행정공제회법」에 따른 대한지방행정공제회 5. 「새마을금고법」에 따른 새마을금고중앙회(공제사업만 해당한다) 6. 「군인공제회법」에 따른 군인공제회 7. 「한국교직원공제회법」에 따른 한국교직원공제회 8. 「신용협동조합법」..

[REITs] 배당 관련 규정 정리 (ft. 위탁관리리츠) 1. 부동산투자회사법 (1) 리츠는 상법상 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당하여야 하며, 상법상 이익준비금은 적립하지 않음. (부투법 제28조 제1항) (2) 해당연도 감가상각비 범위에서 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당가능함. (부투법 제28조 제3항) (3) 초과배당시 필요한 사항을 정관에서 미리 정해야 함. (부투법시행령 제32조 제1항) (4) 전기 초과배당으로 인한 이월결손금은 당기 배당가능이익 산정시 포함하지 않음. (부투법시행령 제32조 제2항) → 전기 초과배당으로 인한 이월결손금은 전기 감가상각누계액을 의미함. (5) 부투법상 배당가능이익 = BS순자산 - 자본금 - 자본준비금 - 미실현이익 + 전기말 감가상각누계액 +..

[REITs] 배당 및 가치평가 지표 [배당성향 지표] 1. 배당액 / 배당가능이익(FFO) → FFO 기준 배당성향 2. 배당액 / 당기순이익(NI) → NI 기준 배당성향 (대부분 100% 초과함) *FFO (Fund From Operation ; 배당가능이익) = 순영업이익(NOI) + 감가상각비(Dep) - 자산 처분손익 [배당률 지표] 주당배당금(DPS) / 주가 [가치평가 지표] 1. 시가총액(P) / 배당가능이익(FFO) → 주식의 PER와 유사한 개념. 상대적인 가치 평가 지표. 2. 시가총액(P) / 순자산가치(NAV) → 주식의 PBR과 유사한 개념. 상대적인 가치 평가 지표. *NAV (Net Asset Value ; 순자산가치) = 자산의 시가추정액(주로 감정평가액 이용하여 추정) ..