[Review] 대한민국 부동산 사용설명서 (김학렬)

[Review] 대한민국 부동산 사용설명서 (김학렬)

대한민국 부동산 사용설명서 (2020년 1월)

 

[저자소개 - 김학렬]

- 더리서치그룹 부동산조사연구소장

- 빠숑의 세상 답사기 운영자 (블로그, 유튜브, 팟빵)

- 전 한국갤럽조사연구소 부동산 조사본부 팀장

- 주요저서 : 수도권 알짜 부동산 답사기, 지금도 사야 할 아파트는 있다, 서울 부동산의 미래 등

 

[인상 깊은 내용]

p.30

- 대한민국 부동산 시장에는 두 번의 대세 하락기가 있었다. 1997년 IMF 외환위기와 2008년 세계금융위기 때다. 두 번의 하락기를 경험한 전문가들은 지금의 규제 정국과 조정 장세를 큰 어려움으로 보지 않는다. 오히려 장기적인 시장의 방향성과는 다른 정부, 기업, 개인의 단기적인 반응으로 인해 시장 기회가 더 많이 생겨나고 있다. 

 

p42. 

- 금융위기 당시 부동산 시장 변화와 각 계층의 대응 행태를 통한 네 가지 시사점

1. 안전가옥이라 부를 수 있는 대출 없는 집을 소유한 경우 부동산 폭락과 하락에 영향을 거의 받지 않는다.

2. 전세 혹은 월세 등 임대 형태로 부동산을 소유한 경우 흔들릴 이유가 없다.

3. 양호한 입지의 단독주택을 소유한 자는 어떤시장에서도 늘 승자다. (단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크다.)

4. 부동산은 결국 입지가 가장 중요하다. 

 

p.43 

- 부모 세대 벤치 마킹

1. '묻지 마 투자'를 하지 않는다. (생활비를 감안하지 않은 무리한 대출 금지)

2. 실거주층이 아닌 투자자끼리 매물을 돌리는 시장이 아닌지 체크해야 한다.

3. 본질에 충실하게 투자해야 한다. (입지 및 입지의 미래가치)

 

p.81 

- 부동산과 관련된 3가지 키워드가 있다. '입지, 상품, 가격'이다. 그 중에도 입지가 제일이고 그다음이 상품이다. 

- 결국 부동산 시장을 결정하는 가장 중요한 키워드 하나만 선택하라고 하면 단연 '수요'다.

 

p. 101

- 해당 지역 내 수요를 추정하는 빠숑의 방법

- 매물(매매, 임대)이 전체 세대수의 1% 미만인 경우 → 공급 < 수요 

- 매물(매매, 임대)이 전체 세대수의 10% 이상인 경우 → 공급 > 수요

- 이 수치는 지역과 단지마다 다르게 적용되니, 관심 지역을 꾸준히 관찰하면서 그 지역만의 수치를 재정의해야 함.

 

p. 119 

- 새 아파트 단지는 입주할 때마다 먼저 들어선 단지의 시세에 영향을 준다. 

- 매매 시세뿐 아니라 전세 시세도 신규 아파트가 입주할 때마다 하락할 수 있다. 

 

p. 141 

- 부동산 매물이 거품인지 판단하는 방법

1. 투자자끼리 거래하는 물건 vs 실수요층끼리 거래하는 물건

2. 해당 지역 랜드마크 아파트와 비교 → 미래가치에 대한 한계선 파악 가능

 

p.263

- 영동(영등포의동쪽)이라 불리던 강남이 폭풍 성장한 것은 정부와 지자체의 전폭적인 지원 덕이다. 

- 강남대로 등 큰 도로와 지하철 2호선 등 편리한 교통 환경이 조성되고 양질의 일자리가 대량으로 입주하면서 강남을 찾는 사람이 많아졌다. 좋은 학교와 학원가가 형성됐고, 다양한 상권, 깔끔한 주거 환경까지 갖추면서 수요는 기하급수적으로 증가하게 됐다. 그렇게 강남은 1990년대부터 대한민국 최고의 입지로 떠올랐다. 

- 1980년대 후반 목동아파트 단지가 양천구에, 상계 아파트 단지가 노원구에 입주했다. 서울시에서 공급할 수 있었던 마지막 대규모 택지개발사업이었다. 그럼에도 강남의 위상은 흔들리지 않았다. 오히려 강남이 포함된 동남권의 수요는 계속해서 증가했다. 

 

p.264

- 교통을 중요하게 생각하는 수요층은 마포구나 동대문구를 선택할 것이고, 환경을 중요하게 생각하는 수요층은 한강과 남산 주변을 선택할 것이다.

- 교육에 관심이 많다면 양천구와 노원구로 이주할 가능성이 높고, 새로운 일자리를 따라가야 하는 세대는 강서구와 금천구를 관심 있게 볼 것이다.

- 강남 근처에 머물러야 하는 수요층은 강동구, 동작구, 성동구를 선택할 것이고, 풍수적 환경을 따진다면 용산구를 선택할 것이다. 

- 서울이라는 입지는 경제적 능력에 따라, 직장 위치에 따라, 그리고 교육에 대한 관여도에 따라 선택의 폭이 다양해지고 있다. 

 

p.287

- 미래 성장 가능성을 어떻게 예측해 볼 수 있을까? 서울과 1기 신도시의 성장 과정을 벤치마킹하면 된다. 1기 신도시의 활성화 시기는 2005~2008년이다. 1기 신도시 입주는 1991~1995년이다. 신도시 입주 후 10년이 지나서야 활성화됐다. 

- 교통, 교육, 상권, 환경이라는 기반 시설이 제대로 역할을 하는 데 10년이라는 시간이 필요하기 때문이다. 

 

p.289

- 미분양이 많다고 무시하지 말자. 분당도, 일산도, 심지어 광교도 초기에는 미분양이 많았다. 

- 5년 후, 10년 후 모습을 상상하면서 투자해야 한다. 부동산은 단기적으로 판단하면 안 된다. 

 

p.294

- 단기적인 가격 상승과 하락을 걱정하지 말고, 내가 지금 매수 여부를 결정해야 하는 아파트가 10년 후에도 수요가 있을지만 따져봐야 한다. 

 

p.316

- 임차 세대들은 대규모 택지 개발지구를 노릴 필요가 있다. 택지개발 지구 내 주택이 한꺼번에 많이 공급될 경우, 초기 임대 시세가 낮을 확률이 높다. 따라서 저렴한 가격에 새집에서 거주할 기회가 많다. 

- 임차 계층 중 주택 구매 의향이 있는 사람은 자기가 사는 지역의 주택 시세를 파악하고 있어야 한다. 시세 추이를 알면 가격이 싼지 비싼지 감이 생긴다. 그 감은 어떤 전문가의 판단보다 정확한 지침이 된다. 실거주 수요라면 어떤 시기라도 구매해도 좋다. 

 

p.341

- 부동산 매매 행위의 주체는 크게 세 부류로 나눌 수 있습니다. 초기 투자자, 후발 추자자, 실수요자입니다. 

- 초기 투자자든, 후발 투자자든, 실수요자든, 임차인이든 서울은 여간해서는 걱정 안 합니다. 조정기가 온다 해도 그냥 살면 그만이기 때문입니다. 그게 실수요 시장의 최대 장점입니다. 

 

[간단 서평]

20년 1월에 출간한 책인데, 20년 하반기쯤 구매해서 1년동안 묵혀두었다가 가까스로(?!) 읽게 된 책이다. 부동산에 관심이 조금이라도 있는 사람이라면 알고 있을만한 내용들 위주이긴 하나, 한국의 부동산 역사와 빠숑만의 팁과 정리된 자료들이 중간 중간에 들어가 있는 점이 좋았다. 시장 / 수요 / 가격 / 상품 / 입지 / 정책으로 챕터를 나누고, 각각에 대한 세부 내용으로 구성되어 있다. 개인적으로는 수요 부분과 입지 부분의 내용들이 흥미로웠으며, 저자 역시 부동산의 여러가지 중요한 요소 중에 핵심은 입지를 기반으로한 수요라고 이야기 하고 있다. 입지가 좋으면, 수요가 있기 마련이고, 수요가 존재하면 가격은 결국에는 상승한다는 것이다. 너무나도 당연한 이야기를 써놓은 듯 하여 초반에는 살짝 지루하게 느껴졌으나, 더 이상은 미룰수 없었고, 무엇보다 무주택자로서 공부를 게을리하면 안되겠다는 일념하에 마무리 하게 된 책이다.ㅋㅋ

 

- 읽은 기간 : 2022년 3월 중

- 개인적 평점 : ★★★