[Review] 리츠 투자 무작정 따라하기 (김선희)

[Review] 리츠 투자 무작정 따라하기 (김선희)

리츠 투자 무작정 따라하기 (2021년 2월)

[저자소개 - 김선희]

- 연세대 불어불문학과 / 미국 유펜 Wharton School MBA

- 전 한화자산운용 (2012년 리츠투자 시작)

- 전 이지스자산운용 대체증권투자팀

- 현 신세계프라퍼티 부동산자산 전략 담당

 

[인상 깊은 내용]

p.24

- 최근 해외 부자나 기관투자가들은 통상적으로 투자하던 오피스, 리테일 몰, 호텔 외에도 새로운 형태의 상업용 빌딩(물류센터, 헬스케어, 데이터센터 등)을 찾는 경향이 두드러지고 있습니다. 리츠는 이런 새로운 형태의 섹터에서 우위를 점하고 있습니다. 

- 우리나라에서는 모든 사람이 빌딩주가 되고 싶어 하지만, 정작 좋은 빌딩을 살 수 있는 해외 큰손들은 리츠를 하고 있다는 사실을 기억해야 합니다. 

 

p.29

- 미국리츠협회의 홈페이지에서는 리츠를 'Real estate working for you'라고 표현하고 있습니다. 

 

p.44 

<한국 리츠의 특징>

1. 위탁관리리츠로 많이 상장한다. 

- 미국이나 유럽과 달리 아시아에 위탁관리 리츠 형태가 많은 이유는 아시아 특유의 대기업 제도 때문입니다. 

- 한국은 자기관리 리츠에 법인세 면제 혜택을 주지 않고, 의무 배당 비율도 50%로 낮습니다. 

 

2. 리츠 상장 이후의 역사가 짧다.

- 대부분의 국내 리츠들은 상장한 지 2년이 안 돼 자산의 수가 적고, 자산을 경영하는 실력을 검증할 만한 실적도 아직 없습니다. 

 

3. 섹터가 다양하지 않고 다각형 리츠가 상장할 가능성도 높다.

- 한국 리츠의 섹터는 대부분 오피스와 리테일 중심입니다. 

- 만약 미국처럼 물류, 데이터센터 리츠, 임대주택 등이 상장된다 해도 이런 섹터의 성격은 미국과 다를 수 있습니다. 

- 모회사나 자산운용사가 다양한 섹터의 자산을 갖고 있기 때문에 한 리츠를 여러 섹터에 투자하는 다각화 리츠가 등장할 가능성도 큽니다. 

 

4. 가치평가의 기준이 배당률에 집중된다.

- 우리나라 투자자는 배당을 중시하는 편이므로 리츠 기업, 투자자, 애널리스트 모두 배당률에 초점을 맞춰 이야기합니다. 

- 자산성장률이 거의 없는 채권과 같은 성격의 리츠가 아닌 이상 배당률뿐 아니라 자산가치의 전망도 함께 살펴봐야 합니다. 

 

p.46

- 향후 우리나라의 리츠 산업은 어떤 모습으로 성장할까? 저는 최소한 싱가포르, 홍콩보다 매력적인 리츠를 만들 수 있는 기반이 형성됐다고 생각합니다. 

- 다만, 과거 일부 기업의 부당행위로 촉발된 자기관리 리츠에 대한 불신으로 자기관리 리츠에 대한 법인세 면제 혜택이 없는 것은 아쉽습니다. 

 

p.57 

<각국의 리츠 현황>

1. 미국

- 1960년대 리츠 개념 최초 도입

- 섹터가 전 세계에서 가장 다양함

- 대부분 자기관리형 리츠

 

2. 일본 

- 부동산 대기업(ex. 미쓰이, 미쓰비시, 스미토모 등)이 리츠의 스폰서다. 

- 타 국가보다 오피스 섹터의 비중이 높다. 

- 주가 변동성이 높다.

- 일본은행이 양적 완화의 일환으로 일본 리츠를 매입한다. 

- 일본 국민은 미국 리츠를 선호한다. 

 

3. 싱가포르 

- 주요 개발회사(ex. CaptaLand, Mapletree, Keppel 등)가 다양한 섹터의 리츠 보유

- 해외 자산 취득에 관심이 많다. 

- 국민들은 빌딩 투자를 리츠로 한다. 

- 회사를 적극적으로 홍보한다. 

 

4. 호주

- 미국에 이어 두 번째로 리츠 도입

- 퇴직연금 자금으로 상장리츠 및 상장인프라 자산 대거 편입

- 일부 리츠에서 주택 개발 사업 진행

 

p.99

- 리츠의 3대 전략

1. 내부성장전략 - 기존 운용 중인 빌딩을 잘 관리하기 전략 (ex. 미국 리츠사 Vornado 특유의 로비 디자인 및 인테리어)

2. 외부성장전략 - 사고 팔고 짓는 전략 

3. 자금조달전략 - 상장리츠는 유상증자, 회사채 발행 가능

 

p.104 

- 아시아에서는 주로 그룹 모회사 격인 대형 부동산 개발회사가 빌딩을 개발하고, 개발한 후에는 하위 계열사인 리츠에 빌딩을 매각하면, 리츠는 그 빌딩을 사서 임대료를 받는 방식으로 비즈니스를 합니다. 

 

p.130

- 이제 본격적으로 성장하기 시작한 한국 리츠의 성격은 미국과 크게 다릅니다. 막 설립한 상태라 빌딩 수가 적은데다 경영진, 운용 전략의 수행, 자금 운용 등을 검증 하는 데 시간이 필요합니다. 그리고 위탁운용리츠가 대다수라서 운용하는 운용사의 리츠 투자 전략, 주요 투자자, 수수료 등을 살펴봐야 합니다. 

 

p.242

- 리츠는 상장된 부동산이므로 근본적으로는 부동산 성격을 갖고 있지만, 주식으로 거래되기 때문에 주식 거래의 특성도 갖고 있습니다.

 

p.244

- 결국 리츠의 본질은 부동산이기 때문에 장기적으로 투자하면 '보유한 부동산 수익률', 단기적으로 투자하면 '주식시장의 영향을 받는 수익률'로 돌아옵니다.

 

p.266

- 리츠를 구분하는 중요한 기준 : 섹터, 지역, 전략

- 보스턴 프로퍼티스 (미국 1위 오피스 리츠) : 미국 5개 주요 도시를 거점으로 1급 오피스 빌딩 다수 보유한 자기관리리츠

- 사이먼 프로퍼티 그룹 (미국 1위 쇼핑몰 리츠) : 북미, 유럽, 아시아에 위치한 복합쇼핑몰 다수 보유한 리츠

 

p.322

- 국내 사모리츠의 수익률은 개략 7% 수준으로 사모 부동산 펀드 수익률과 비슷하고 미국의 상장부동산 리츠보다 낮습니다.

- 상장리츠 고유의 성장 전략, 자금조달 전략을 활발히 평 수 없는 것이 사모 리츠의 단점입니다.

 

p.334

- 모기지 리츠는 상업용 부동산 등을 직접 소유하지는 않고, 부동산 소유자나 개발회사에 그 부동산을 담보로 대출해주거나 이미 발행된 모기 대출이나 채권에 투자합니다.

- 리츠의 신용으로 리츠의 자본보다 무척 큰 대출을 일으켜 상업용 빌딩의 대출상품에 투자하는 성격 입니다. 

- 빌딩을 사서 임대료 수입과 자산상승 이익을 얻는 주주로서의 투자를 원하면 지분형 리츠, 대출상품에 투자해 이자를 받는 회사의 투자자가 되고 싶으면 모기지 리츠를 사면 됩니다. 

- 모기지 리츠는 부동산 임대업의 성격보다는 금융 섹터의 성격이 강해 미국 증권사에서도 소비자 금융 섹터에 속해 있고 리츠가 속해 있는 부동산 섹터에는 속해 있지 않습니다.

 

p.336

- 시가총액이 큰 대부분의 선진국 리츠들은 그저 그런 빌딩이 아닌, 매우 좋은 빌딩을 보유하고 있고, 최고의 전문가들이 관리해주고 있다는 사실이 최고의 강점입니다. 

 

[간단 서평]

- 국내 1세대 글로벌 리츠 펀드매니저인 저자 답게, 리츠에 대한 전반적인 소개를 해준 책이다. 고병기 기자님이 쓴 책과 함께 현존하는 리츠 책의 양대산맥 느낌?! 리츠의 개념, 역사, 글로벌 현황, 투자 전략 등을 전반적으로 나열한 책이다. 나는 업계 종사자라서 재미있게 보긴 했는데, 내용이 다소 방대해서 일반인(리츠를 잘모르는...)들이 보면 살짝 지루해질수도 있다. (나 역시도 해외에만 존재하는 섹터에 대한 챕터에서는 졸면서 봄) 책의 표지에 나와있는 표현 처럼 리츠의 교과서라고 할 수 있는 책이다. 업계 종사자 필독서로 추천한다. 

 

- 읽은 기간 : 2022년 4월 중 

- 개인적 평점 : ★★★★